Impozitul pe veniturile din chirii în 2026 rămâne ușor de înțeles dacă îl privești ca pe un set de pași clari: stabilești venitul brut din chirie, aplici cota unică de impozit pe venit, apoi verifici dacă se datorează CASS (contribuția la sănătate), în funcție de plafon. În continuare, găsești explicația structurată, plus exemple numerice care arată, pas cu pas, cum ajungi la suma de plată.
Ce trebuie să știi despre regulile din 2026– Baza de calcul pentru impozit este venitul brut din chirii (suma încasată din chirie, fără deduceri de cheltuieli). În practică, vei înmulți chiria lunară cu 12 pentru a obține venitul anual din cedarea folosinței bunurilor.
– Impozitul pe venit se determină prin aplicarea cotei unice la venitul brut anual. După calcul, rezultă impozitul datorat pentru anul fiscal.
– CASS (contribuția de asigurări sociale de sănătate) poate deveni datorată dacă totalul veniturilor tale din activități independente, chirii și alte surse similare depășește un plafon stabilit anual. Baza de calcul pentru CASS se raportează la praguri exprimate ca multipli ai salariului minim brut pe țară, iar valoarea efectivă se stabilește în funcție de încadrarea veniturilor în aceste praguri.
– Contractele de închiriere ar trebui redactate clar, cu chiria lunară, moneda de plată și modalitatea de actualizare. Dacă chiria este în valută, calculele fiscale se fac în lei (conversia se face la cursul aplicabil la momentul încasării, conform regulilor fiscale).
– Plata impozitului și, acolo unde este cazul, a CASS, se face potrivit termenelor stabilite pentru anul fiscal și se declară prin formularul corespunzător tuturor veniturilor (inclusiv cele din chirii) realizate în anul precedent.
Formula de bază: Impozit = Cota unică × Venit brut anual din chirii. Dacă se depășește plafonul pentru CASS, se calculează și CASS la baza aferentă pragului atins.Exemple de calcul, pas cu pasExemplul 1: chirie modestă, sub plafonul CASS– Chirie lunară: 1.800 lei.– Pasul 1: Venit brut anual = 1.800 × 12 = 21.600 lei.– Pasul 2: Impozit pe venit = cota unică × 21.600 lei. (Aplici cota în vigoare.)– Pasul 3: Presupunând că totalul veniturilor tale extra-salariale rămâne sub plafonul pentru CASS, nu datorezi CASS pentru acest exemplu.– Rezultat: Suma de plată este doar impozitul calculat la venitul brut anual.
Exemplul 2: chirie medie, posibil peste plafonul CASS– Chirie lunară: 3.500 lei.– Pasul 1: Venit brut anual = 3.500 × 12 = 42.000 lei.– Pasul 2: Impozit pe venit = cota unică × 42.000 lei.– Pasul 3: Dacă totalul veniturilor extra-salariale te plasează peste plafonul CASS, vei datora și CASS. Baza CASS se raportează la pragurile stabilite (exprimate ca multipli ai salariului minim).– Notă utilă: CASS nu se calculează procentual din venitul tău efectiv din chirie, ci din baza aferentă pragului în care te încadrezi. Astfel, chiar dacă venitul este, de pildă, 42.000 lei, baza CASS poate fi diferită, potrivit pragului.
Exemplul 3: mai multe contracte de închiriere– Chiria A: 2.200 lei/lună; Chiria B: 1.500 lei/lună.– Pasul 1: Venit brut anual = (2.200 + 1.500) × 12 = 3.700 × 12 = 44.400 lei.– Pasul 2: Impozit pe venit = cota unică × 44.400 lei.– Pasul 3: Pentru CASS, contează totalul veniturilor extra-salariale din anul fiscal (nu doar chiria). Dacă acest total depășește plafonul, se datorează CASS la baza corespunzătoare pragului atins.
Detalii practice care fac diferența– Dacă încasezi chiria în valută, conversia în lei la încasare influențează venitul brut declarat.– Avansurile sau garanțiile nu sunt tratate la fel ca chiria lunară: garanția reținută pentru reparații poate avea tratament distinct față de chiria propriu-zisă.– În co-proprietate, venitul se împarte conform cotelor deținute; fiecare coproprietar își calculează separat obligațiile fiscale pentru partea sa.– Ajustările de chirie în cursul anului (indexări, renegocieri) trebuie reflectate în venitul brut pe care îl declari pentru acel an.
Pentru a evita erorile, parcurge mereu pașii în ordine: identifică venitul brut anual din chirii, aplică cota unică pentru impozit, apoi verifică încadrarea la CASS pe baza venitului total extra-salarial din anul respectiv. O evidență simplă a încasărilor lunare și a contractelor active te ajută să ai calculele la zi și să programezi din timp plățile datorate bugetului.